平成30年のさいたま市の地価動向について－まとめ

近年、首都圏はマンション価格、土地価格ともに上昇傾向にあります。

では、さいたま市の土地価格はどのように推移しているのでましょうか。

本日はさいたま市における平成30年の地価公示についてお話ししたいと思います。

地価公示とは

土地の価格とは

土地の価格はどのようにして決まるのでしょうか。

土地の形？面積の大小？日当たり？売買の時期？

土地を買う時の値段ってどのように決まるんだろう。
土地ってひとつひとつ違うし。。。

つまり客観的な目安となる価格が必要となります。

土地の適正な価格を判断する客観的な目安＝地価公示

ステップ①

・毎年1月1日を基準に全都道府県を調査します。
・不動産鑑定士が現地を調査します。

ステップ②

・地域のバランスを検討します
・最近の取引事例などを分析して評価します。

ステップ③

・地価公示として1m²あたりの価格をお知らせします。

ほかに国税庁が行う路線価や、都道府県が調査する地価調査があるんだよ。地価公示とあわせて、地価の相場・地価動向の目安になっているんだよ。

地価公示の大きな役割

地価公示の大きな役割は以下になります。

売り手・買い手双方に売り急ぎ、買い進みなどの特殊な事情がない取引で成立すると認められる価格だから、いろいろなことに利用されているんだよ。

地価の長期的動向

昭和30、40年代の地価上昇と「土地神話」の形成

昭和30年から平成3年までの地価動向について見ると、ほぼ一貫して地価が上がっており、その中でも地価が上がった時期が3回あります。

1回目の地価高騰は、高度経済成長を背景として、昭和30年代半ばに起こりました。

この時期は第二次産業（製造業、建設業、電気、ガス）が急速に発展し、民間企業が積極的に設備投資を行うなど、工業用地の需要が急速に拡大したことによるものです。

2回目の地価高騰は、昭和47年、48年を中心に起こりました。

要因としては、企業の事業用地に対する需要、大都市への人口集中に伴う宅地需要の増大に加えら国際的な金融情勢に由来する過剰流動性（経済の取引規模を大幅に上回って通過が発行され、過度の金融緩和状態に陥ること）などがあります。

また、列島改造ブーム（「日本列島改造論」で開発の候補とされた地域では土地の買い占めが行われ、地価が急激に上昇した）による投機的な土地需要が相乗する形で、地価が全国的に高騰しました。

しかし、その後、石油ショックによる総需要抑制策（需要を供給に見合うよう抑制することにより、価格高騰を抑える経済政策）や金融引き締め政策（景気が過熱した際に日本銀行＝中央銀行が政策金利を引き上げるなど、貨幣の流通量の減少を図って景気を冷やす政策）、土地税制の改正、国土利用計画法の施工などにより急速に沈静化し、経済のマイナス成長もあって、昭和50年には全国的に地価は減少しました。

昭和50年代では、昭和54〜55年ごろに高水準の住宅建設が進められたことから、地価上昇の一つの山が見られましたが、昭和三十八0、40年代に比べると地価は安定的に推移したと言えます。

こうして、土地は持っているだけで価値が上がる有利な資産だという「土地神話」が形成されていきました。

バブル期の地価上昇とその崩壊

3回目の地下高騰は、昭和60年代のいわゆるバブル経済によって起こりました。

それまでに定着していた「土地神話」はバブル経済の発生・拡大に大きな影響を及ぼし、地価が上がることに対する過剰な期待感から、企業などによる投機的な土地取引が頻発しました。

その後、バブルの崩壊に伴い、地価が下がり始め、全国平均では平成3年をピークとして、15年連続で下がり続けます。

平成19、20年の地価公示において2年連続で上昇しましたが、平成20年9月のリーマン・ショックを契機とする世界金融危機の影響を受け、再び下落に転じました。

最近の地価の動き

現在の地価水準は、需給関係からなる本来の利用価値が市場形成していると考えられていますが、かつてのように地価が一律に上がったり下がったりするのではなく、利便性や収益性の優劣により地価の動きが異なる「地価の個別化」の傾向が伺えます。

さいたま市の現在の地価動向－①

さいたま市内の地価公示の概要（平成30年）

さいたま市内の住宅地及び商業地の平均変動率は、昨年に引き続き上昇しています。

個別の調査地点の変動率を見ると、住宅地継続調査155地点のうち104地点が上昇、商業地継続調査51地点のうち46地点が上昇しています。

住宅地と商業地の価格、変動率

【住宅地】

平均変動率は、市全体で1.4％（前年1.1％）上昇しています。各区別に見ると、全区が上昇しています。

個別の地点の変動率を見ると、継続調査の155地点のうち、104地点が上昇、47地点が横ばい、4地点が下落となっています。

さいたま市の現在の地価動向－②

主要駅周辺地点の平均価格＆平均変動率（平成30年）

平成30年の主要駅周辺（住宅地）の平均価格と平均変動率（対前年）になります。各駅から0.5kmから1.2kmの距離に所在する住宅地の地価公示から算定したものです。

とくに都内アクセスのよい、市の南部地域は上昇の幅が大きい傾向にあります。

土地取引状況

土地取引について、売買による所有権登記の件数でみると、地価と同様に平成18年から19年にかけて増加し、平成30年から3年間減少傾向にありました。その後、平成23年から3年間は増加傾向でしたが、平成26年から平成28年までは横ばいとなりました。平成29年は前年比約13％増の18,540件となっています。

土地取引件数でみると、平成29年は美園地区を抱える緑区が前年の約50％増と活発に取引されています。

以上が、現在のさいたま市の地価動向になります。

近年はじわりじわりと上昇傾向にあるのですね。

土地をいつ買えばいいのか！！？？の参考になれば幸いです。

「地価について」パネル展示 概要版

さいたま市 都市局 都市計画部 開発調整課 平成30年4月